在此前的《福州楼市上半年成交数据分析》一文中，我已经对今年上半年的二手房成交数据进行过分析，目前二手房无疑是福州楼市成交主力军，尤其是今年第二季度福州二手住宅成交8281套，成为自2018年以来的单季度最高点，但是成交套数增加，成交面积却没有跟上。福州市区今年第二季度成交的二手住宅，平均每套面积为82.6m²，和去年第二季度的平均每套92.2m²相比，减少了将近10m²。而众所周知，去年下半年以来福州楼市经历了一轮价量齐跌，今年上半年的二手房价已经比去年上半年跌了不少，然而房价下跌的同时，成交面积却依然在大幅减少，这就表明今年以来每套二手房的成交总价在下降，充分说明在过去的一年中，购房人的承受力在持续降低。也就是说，买得起高价房的人越来越少，房价只有下跌才能向下寻求成交量。

那么，当前福州还有能力买房的购房人，大部分人的承受能力在哪里呢？

根据云房数据研究中心统计数据，至8月1日福州市二手房均价为24778元/㎡，房价行情网显示7月份二手房平均单价为26514元/㎡，那么按上述平均价格和82.6m²的平均每套面积来算，大概可以推算出当前福州二手房平均成交总价在200-220万元。

再考虑到二手房多为自住需求，如今投资客很少会去买二手房。那么，这也就意味着，当前福州大部分购房刚需的承受能力在总价200-220万元之间。这个区间就是目前主流的购买力了，福州市区的刚需们大多能凑出50-100万的首付，按照30年期利率上浮10%计算，能够承受的月供在6000多。这就代表着福州大多数刚需购房人的情况了，也可以说如今总价在200万左右的房子比较好卖。

另一个重要的参考数据就是公正公开销售的仓山区祥浦苑的认筹情况。祥浦苑本次认筹数量大致在3000出头，这里面属于首套刚需的大概在2500多，打算买二套房的有550多。而祥浦苑的户型主要是90 m ²、105 m ²、120 m ²三种，总价在200-300万之间。其中：90 m ²户型的总价大致在200-220万，数量占23%；90 m ²以上的户型总价在250-300万之间。因此，很显然打算购买祥浦苑的主要是两类购房人，一类是能够承受200-220万总价的购房人，正如上文分析所言，他们代表着当前福州刚需最主要的购买力。另一类是能够承受250-300万的购房人，他们所能承受的总价要高一些。

但是，如今红遍全城的祥浦苑，在公开向全社会认筹的情况下，也只征集到了2500多的首套刚需，这个数字已经能够很直观体现当前福州楼市剩余购买力情况了。

那么，这2500多的首套刚需是怎样一个数字呢？放到如今的福州楼市里到底多不多呢？我们可以这么看：假设他们每个家庭都买一套房子，这2500多组购房家庭，也就刚刚好能够买完天空之城一个楼盘而已。

而福州有着如此多的楼盘，更不用说刚刚才又拍了1310亩地，这仅仅只够买完一个盘的认筹数量，放到巨大的房源供应量里去，已然是杯水车薪了。当然，假如祥浦苑的中小户型数量能多一些，或者总价能再低一些，如果能有不少总价200万以下的房源，那么认筹数量想必会更多。

以往每当福州市区的房子卖不动的时候，总会有人说福清长乐土豪多，福州八县很多有钱人，会进城抢房买买买。 可今时今日则不同， 经历了过去三年的去库存行情，福州县城房价全面破万，在福建省内均名列前茅， 甚至连江还有楼盘开出过接近3万的备案价。而 长乐改区之后房价更是一路飞涨，如今长乐房价比之五区毫不逊色。 这样一来，且不说五区实行限购，就算是不限购了，如今八县的人在本地县城（市区）购房尚且感到心有余而力不足，还能剩下多少购买力支援市区呢？

此时也许你会说，把县城里的房子卖了不就有钱买市区了吗？ 但是，县城里本就没有成熟的二手房市场，本地人更倾向于买新房，使得二手房成交量很低，再加上楼市购买力在去库存行情中被逐渐榨干，大家都想卖呢，有谁来接盘呢？

除了八县的土豪之外，能够大幅提升市区楼市成交量的就是拆迁户了，毕竟“八县土豪 拆迁户”始终是某些人口中支撑房价上涨、拯救他们业绩的最大信仰。但是，今年下半年开始福州市区拆迁货币补偿比例大幅收紧，货币补偿标准也随房价下跌而降低。接下来能够挥舞着大把现钞买买买的拆迁户将会越来越少了。但是， 毕竟还有不少此前已经拆迁的拆迁户陆陆续续拿到补偿款，这部分人群中有一部分人还是需要买房的，因此他们将成为接下来楼市剩余购买力的重要组成部分。 也正是 由于这部分陆陆续续的购房需求补充进来，所以预计今年下半年的成交量还不至于跌得太惨 。

其实真正的刚需指的就是在福州没有房子又一定要买房落户或者结婚的外地人，如今主要是在福州工作的往届、应届大学生。除此之外，许多购房需求是随着时局变化可以消失不见的。例如：有的人买房是因为现金在手很难受，带着投资炒房的目的，看着房价跌也会觉得后怕，想想还是现金在手安全。还有的是所谓的改善型需求，房子住得挤了点想换大的，房子旧了点想换新的，但是一旦局势不妙，家庭经济状况不大乐观，毕竟自家不是没有房子住，不换房也是可以继续生活下去的。​诸如此类的非刚需购房人，一旦他们对于房价上涨的信仰破灭，那么还会献出宝贵的存款去买房吗？

如果有人经历了2017年的最后的疯狂，经历了2018年的各种价外加价和楼市维权，经历了2018年下半年开启的价量齐跌，又经历了2019年上半年的二手房成交量回暖，如今又目睹了阳春终结而楼市调控力度再度加强。当你完完整整经历了这两年的全过程，此时依然现金在手，而没有急着在今年上半年买房，应该说你的心理素质已经磨炼得强大起来了，至少已经克服了恐涨的心态。而对于深怀恐涨心态的人来说，下跌往往和上涨一样可怕，房价下跌他们也会恐惧涨回去，被房价涨怕了的人，想必今年上半年已经熬不住买了房。

因此，此时依然现金在手还没买房，仍然耐心在等待时机的人，想必不仅更加有耐心，而且已经能对各种虚假欺诈、蝇营狗苟的手段视若无睹、胸有成竹了。换句话说就是：既然上半年你都不怕，下半年又有什么好急的呢？

在如今购买力不足 的情况下，对于那些高价商品房楼盘来说，卖得贵、卖得快、卖得 好是不 太现实的，尤其是那些有着天量房源的大盘，要想走量就要顺应市场，趁着接下来还有一些来自拆迁户的购买力，降价快销吧，一旦这个区间的购房人再被竞争对手抢走，刚需承受能力继续下移，你想卖就只能降价更多了。

正如此前的分析文章我曾经指出过，闽侯那些小户型低总价soho的热销，实际上也是当前购买力不足的一种反应。如今不仅仅是刚需的购买力下降了，投资客的购买力也不足了。因此，对于如今福州市面上那些卖不动的商品房楼盘而言，在分析自己为什么卖不好的时候，首先应该考虑的是当前的市场实际状况，其实只要看看自己卖的房子总价是多少就会明白为什么卖不动了。你既想卖得贵，又想要卖得好，那也得让大部分人买得起啊。