写在前面：

本文是第60篇有据可查的原创作品（标有原创标签），之前没有开通原创标签时也创作过几十篇文章。

本人2000年投资房产，所以研究房地产比较早。并且有南北方买房经历，对于南北方的不同有深刻的体验。

本人从事咨询策划业有近20年的时间，擅长趋势观察、战略策略研究，重视结果更重视形成结果的逻辑。对于社会文化、企业文化、品牌文化有系统独到的见解，所以也喜欢房地产文化。

本人一贯主张“专家是将复杂的事情简单化，学者是将简单的事情复杂化”，所以力争做专家，透过现象看本质，在繁复中理清思路，表达尽量简洁明快。

以下是正文。

都市圈的特征是交通互通、产业互补、来往密切，地理半径100公里，有核心，有副中心，有卫星城，经济活动基本在这个圈里完成。

粤港澳大湾区表面看涉及三地：广东、香港、澳门，其实就是涉及一个省。香港、澳门之前就是广东省广州府下辖的区域，香港隶属广东省广州府新安县，澳门隶属广东省广州府香山县。

因此，粤港澳三地不但在地理上相连，经济上相融，文化上也相通。粤语是三地共同的语言。

从地理位置、经济关系以及文化特征上看，粤港澳大湾区其实是一个大都市圈。

一，从地理位置上看，粤港澳大湾区符合都市圈的特征

按照都市圈的定义：都市圈是城市群内部以超大城市、特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

1小时通勤圈，是国际通行的原则，主要是指轨道交通。1小时通勤圈主要的交通工具是地铁、市域（郊）铁路、城际铁路。

那么1小时通勤圈的通勤距离是多少呢？根据地铁的设计时速一般为60-80公里/小时，市域（郊）铁路一般为100~160公里/小时，城际铁路的设计时速一般为200公里/小时，1小时通勤圈一般在50-150公里左右。

大湾区的“9 2”城市，广州与深圳之间的距离为100公里左右。市域铁路通勤时间为1小时，城际铁路通勤时间为半小时。

从更广阔的视角来看，大湾区的“9 2”城市聚集在珠江口两岸，半径100公里左右的圆内，见下图：

二、从经济关系上看，湾区城市产业互补，形成了比较完善的产业链

两个核心城市发展各有特点。

广州自古就是贸易重镇，五次被福布斯评为中国大陆最佳商业城市第一位。

广州得名于226年的孙权，当时孙权将交州一分为二为交州和广州。古代广州曾是三朝（南越国、十国南汉、南明）十主的古都，居于岭南地区。

三国时期的交州，当时广州称为南海郡

西晋时期的交州与广州

1757年，广州成为唯一的对外通商口岸，新时代则成为对外贸易的窗口。因此广州对外贸易繁荣，也是传统的贸易繁荣大都市。

过去，广州作为“千年商都”，商业网点众多、网络发达，居国内城市之首。除了贸易，轻工业也很发达，门类齐全。如今，总部经济也蓬勃发展。在教育、科研方面居南方城市之首。

深圳虽然立市时间短，但发展迅猛。作为对外开放的窗口，深圳早期依托香港的三来一补，成为制造业基地。后来产业转型升级，成为金融 科技发达的城市。

现在深港合作得到了纵深发展，前海深港现代服务业合作区着眼于香港的国际金融地位优势，深港科技合作区着眼于香港的科技研发优势，深港口岸经济带则着眼于香港的国际贸易优势，深港合作会使深圳、香港进一步融合，成为国际性大都市。

有人分析，深港合作区将成为大湾区的核心地带，是很有道理的。

广州与深圳，是广东省内两大城市，但产业特色非常鲜明，互补性很强。香港与澳门的产业特征也很鲜明。大湾区内其它城市的产业也各有特色。如佛山的瓷砖、珠海的空调、中山的灯具，等等。

在京津冀、长三角、珠三角、成渝四大经济圈中，珠三角（大湾区）城市的产业互补性是最强的，是相辅相成的整体，这也是市场力量选择的结果。

三、从文化习性上，湾区内各城市是基本相同的

首先，无论广州、深圳还是香港、澳门，外地人很难懂的粤语是他们的通用语言。即使香港、澳门在外漂泊了那么多年，对于粤语的初心不变。

虽然地域不同，文化上又细分为广府文化、潮汕文化、客家文化，但都具有岭南文化的特征。

岭南文化的务实、低调、包容的特点，让来到这个地方的人很快就能够融入其中。所以，才吸引了越来越多的人。

第七次人口普查，十年来，广东省是人口流入最多的省份，总人口达到了1.26亿。如果再加上香港745万、澳门63万，大湾区总人口会有1.34亿。随着大湾区的快速融合发展，未来，流入大湾区的人口还会增多，不远的将来，人口达到2亿也不是没有可能。

在饮食上，大湾区也是自成一体的。早茶、烧腊、茶餐厅，不论是在香港、澳门还是广州、深圳，随处可见。

深圳也是如此。虽然深圳是移民城市，本地人口并不多，但广东特色饮食在深圳也是广受欢迎。比如，被年轻人调侃地“到了深圳，就有吃不完的猪脚饭”，猪脚饭本是广东省惠来县的特色小吃，因为经济实惠，方便快捷，爽香开胃，成为了深圳广受欢迎的快餐。

来到了广东，就会喜欢上广东的文化与饮食，包括冬季也是鲜花盛开的气候。

我在深圳工作生活有18年了，之前因为工作关系也经常去广州、佛山，也去过韶关、汕尾、中山、珠海、江门、惠州，每次回北方小住一段时间，再回深圳后，从饮食到气候到语言，都要适应一段时间。尽管深圳人交流时都用普通话，但来自不同地方的人普通话都各有特色。

写在最后：

大湾区的房价，也会体现出大都市圈的特征。

我们在这里以深圳、广州为大湾区的双核心。第七次人口普查，深圳常住人口1756万，广州1867万，东莞1047万，佛山950万，中山442万。紧邻珠江口两岸的广东城市人口有6000万，再加上香港澳门人口达到近7000万。

大湾区现在是双区驱动，双核心发展，围绕珠江两岸，城市会连成一片。现在看热力图，珠江两岸基本连成一片了。这样会形成明显的内环和外围。内环是紧邻珠江两岸，人口7000万，外围是广东省其它区域，人口6000万，如果算上周边省份，外围人口最少1.5亿。

内环的房价以香港、深圳湾、前海为一个核心，广州珠江新城为另一个核心。有人认为深圳湾、前海是住房置换的终点，最近一则深圳湾法拍房被广泛热议，其成交价达到6317万，单价达26.7万每平，就说明了这一点。

改善需求从外围不断向内置换，有钱还要有资格。有钱人追逐深圳湾，是有道理的。